El precio del anuncio no es lo que vas a pagar. Entre la tasa del Land Department, el registro, la comisión de agencia y el banco, hay un porcentaje adicional que conviene tener presupuestado antes de reservar nada.
Actualizado: septiembre 2026 Lectura: 9 min
La respuesta corta de cuánto cuesta comprar una propiedad en Dubái
Comprando sobre plano directamente a la promotora, los gastos rondan el 4,3 % del precio: la tasa del 4 % del Dubai Land Department y una tasa administrativa de la promotora por el registro y los contratos. La comisión del agente la cubre la promotora.
Comprando de segunda mano, los gastos suben a un entorno del 6,5 %. Mismo 4 % del DLD, más la oficina de registro, el título y la comisión de agencia, que aquí sí paga el comprador.
Si financias con hipoteca, añade aproximadamente un 1 % entre registro de la garantía, tasación y comisión de apertura. Y ten en cuenta el porcentaje máximo que te van a financiar, que cambia mucho según seas residente o no.
En este artículo
1. Gastos de una compra sobre plano
Comprar sobre plano en Dubái significa adquirir directamente a la promotora una unidad de un proyecto en construcción. La operación se registra en el Dubai Land Department a través del sistema Oqood, que es el registro provisional que más adelante se convierte en título de propiedad cuando el edificio se entrega.
La estructura de gastos es sencilla y hay solo dos partidas:
La tasa del 4 % del Dubai Land Department
Es la tasa de registro de la operación y la partida dominante. Se calcula sobre el precio de compra declarado y se abona en el momento del registro, no en la entrega. La normativa la reparte formalmente entre comprador y vendedor, pero en la práctica del mercado la asume el comprador.
La tasa administrativa de la promotora
Cubre el registro Oqood y la emisión de los contratos. Varía según la promotora y el proyecto, y se mueve entre 1.000 y 1.500 euros, aproximadamente 4.300–6.400 dírhams. No es negociable: es una tarifa de la promotora, no un concepto de mercado.
Y una que no pagas: la comisión de agencia
En sobre plano, la comisión del bróker la abona íntegramente la promotora. El comprador no desembolsa nada por ese concepto. Es una diferencia importante respecto de otros mercados y respecto del propio mercado de segunda mano de Dubái, donde el comprador sí paga.
| Concepto | Importe | AED |
|---|---|---|
| Tasa del Dubai Land Department | 4 % del precio | 60.000 |
| Tasa administrativa de la promotora | 1.000–1.500 € | 5.300 |
| Comisión de agencia | la paga la promotora | 0 |
| Coste de entrada | ≈ 4,35 % del precio | 65.300 |
Eso es todo lo que necesitas para firmar. A partir de ahí pagas el plan de pagos pactado con la promotora, que en Dubái suele estructurarse sin intereses y con una parte diferida después de la entrega.
Un apunte sobre las campañas
Las promotoras lanzan periódicamente promociones en las que asumen el 50 % o el 100 % de la tasa del DLD. Nunca es un derecho adquirido, es una campaña con fecha de caducidad; pero cuando coincide con tu compra, el ahorro llega hasta el 4 % del precio. Merece la pena preguntar por ello antes de reservar.
Los gastos del handover
Aquí es donde se rompen los presupuestos. Cuando el proyecto se entrega y tu Oqood se convierte en título de propiedad, aparece una segunda tanda de gastos, dos o tres años después de la compra, que casi nadie provisiona:
| Concepto | Importe orientativo | AED |
|---|---|---|
| Emisión del título de propiedad | ≈ 500 AED | 500 |
| Service charge del primer año, por adelantado | 12–30 AED por pie cuadrado | 14.400 |
| Fianza de DEWA (agua y luz) | 2.000 apartamento / 4.000 villa | 2.000 |
| Activación de DEWA | ≈ 130 AED | 130 |
| Fianza de aire acondicionado central | 2.000–3.000 AED | 2.500 |
| Snagging e inspección técnica | opcional, muy recomendable | 1.500 |
| Total en la entrega | — | ≈ 21.000 |
El dato que decide la rentabilidad
El service charge va de 12 a 30 dírhams por pie cuadrado al año según el edificio, y lo fija RERA anualmente. Entre el extremo bajo y el alto hay más de un punto de rentabilidad neta sobre el mismo inmueble. Pídelo por escrito antes de firmar, no en la entrega.
2. Gastos de una compra de segunda mano
En el mercado secundario compras a un particular. El inmueble ya tiene título de propiedad y la transmisión se formaliza presencialmente en una oficina de registro autorizada por el Land Department. Hay más intervinientes y, por tanto, más partidas.
| Concepto | Importe | AED |
|---|---|---|
| Tasa del Dubai Land Department | 4 % del precio | 60.000 |
| Tasa administrativa del DLD | 580 AED | 580 |
| Oficina de registro (trustee office) | 4.000 AED + 5 % IVA | 4.200 |
| Emisión de título, plano y tasas menores | 250 + 250 + 20 AED | 520 |
| Comisión de agencia del comprador | 2 % + 5 % IVA | 31.500 |
| NOC de la promotora | 500–5.000 AED, lo paga el vendedor | 0 |
| Coste de entrada | ≈ 6,45 % del precio | 96.800 |
Dos matices antes de negociar. La tasa de la oficina de registro baja a 2.000 AED más IVA si el precio es inferior a 500.000 AED. Y el NOC de la promotora —el certificado de que el vendedor no tiene deudas de comunidad pendientes— corresponde por costumbre al vendedor, pero es negociable: déjalo cerrado por escrito en el contrato.
La comisión de agencia: entre el 2 % y el 3 %
Es la partida que más preguntas genera, y la que más se malinterpreta cuando se llega desde el mercado español.
En Dubái la comisión la pagan las dos partes. No es que el vendedor retribuya a un único intermediario y el comprador vaya de gratis, como ocurre habitualmente en España. Aquí cada parte tiene su propio agente y cada parte paga al suyo: el vendedor abona su comisión y el comprador la suya, ambas más un 5 % de IVA. Sobre un inmueble de 1.500.000 AED, al 2 %, son 31.500 AED para cada lado.
El rango habitual va del 2 % al 3 %, y el punto en el que se sitúa depende de la operación:
- El 2 % es el estándar del mercado secundario para operaciones de importe medio y alto. Es lo que vas a encontrar en la inmensa mayoría de transacciones y lo que figura por defecto en los acuerdos de intermediación.
- El 3 % aparece en operaciones de ticket bajo, donde un 2 % no cubre el coste real de la operación: el trabajo de búsqueda, verificación, coordinación con el registro y acompañamiento es prácticamente el mismo se trate de un estudio o de un ático. Algunas agencias lo articulan como un porcentaje superior y otras como un mínimo fijo, habitualmente en el entorno de los 15.000 AED.
- También se ve el 3 % en encargos que exigen dedicación reforzada: búsquedas muy específicas, carteras fuera de mercado, o mandatos en exclusiva con servicios añadidos de gestión y puesta en alquiler.
Toda intermediación en Dubái debe realizarse a través de un bróker con licencia RERA, y la comisión debe constar por escrito en los formularios de corretaje regulados que firman las partes antes de iniciar la operación. Si alguien te pide una comisión que no aparece en ningún documento, eso no es una negociación: es una señal de alarma.
3. Si compras con hipoteca
La financiación añade su propia capa de gastos, que se suma a todo lo anterior. Sobre un préstamo de 900.000 AED:
| Concepto | Importe | AED |
|---|---|---|
| Registro de la garantía en el DLD | 0,25 % del préstamo + 290 AED | 2.540 |
| Tasación del banco | 2.500–3.500 AED | 3.000 |
| Comisión de apertura y estudio | ≈ 1 %, con tope habitual de 10.000–15.000 | 9.000 |
| Seguros de vida y del inmueble | prima anual, variable | — |
| Sobrecoste de financiar | ≈ 1 % del precio | 14.540 |
Cuánto te van a financiar
Este es el dato que de verdad condiciona tu presupuesto, y donde la diferencia entre ser residente o no residente es enorme. Los límites de financiación los fija el Banco Central de Emiratos y se aplican en función del perfil del comprador, del precio del inmueble y de si es tu primera propiedad en el país:
| Perfil | 1.ª vivienda < 5M AED | 1.ª vivienda > 5M AED | 2.ª y sig. | Sobre plano |
|---|---|---|---|---|
| Nacional emiratí | 85 % | 75 % | 65 % | 50 % |
| Residente extranjero | 80 % | 70 % | 60 % | 50 % |
| No residente | 60 % | 60 % | 50–60 % | 50 % |
Para un inversor español que todavía no vive en Emiratos, la lectura es directa: el techo práctico está en el 60 % sobre vivienda terminada y en el 50 % sobre plano. Algunas entidades llegan al 70 % en perfiles de patrimonio elevado, pero es la excepción, no la norma. Los límites para residentes y nacionales son máximos regulatorios; cada banco aplica después su propia política.
Tres condiciones adicionales que conviene conocer antes de hacer números:
- La tasa del 4 % del DLD no se puede financiar. Ni esa ni el resto de gastos de cierre. Salen íntegramente de tu liquidez, por encima de la entrada.
- El ratio de endeudamiento está limitado al 50 % de tus ingresos brutos mensuales, contando todas tus deudas, no solo la hipoteca de Dubái.
- Los requisitos documentales para no residentes son más exigentes: extractos bancarios originales de varios meses sellados por tu banco de origen, justificación de ingresos y de origen de fondos. Conviene empezar a prepararlos antes de encontrar el inmueble, no después.
Sumando todo, una compra de segunda mano de 1.500.000 AED financiada al 60 % le supone a un no residente unos 111.340 AED de gastos, un 7,4 % del precio, además de los 600.000 AED de entrada.
Aviso. Este artículo tiene finalidad informativa. Las tasas oficiales, las prácticas de mercado y las políticas de cada promotora y entidad financiera cambian con frecuencia, y los importes de comisiones, tasas administrativas y NOC varían según el operador y el proyecto. Los ejemplos numéricos son orientativos y no constituyen una oferta ni asesoramiento de inversión. Confirma siempre las cifras aplicables a tu operación antes de firmar.
