Cuando se realiza una inversión inmobiliaria internacional, el precio de compra, la ubicación y la rentabilidad prevista no son las únicas variables que determinan el resultado. Si el capital del inversor está denominado en una moneda diferente a la utilizada en el mercado de destino, entra en juego otro factor: el tipo de cambio.
Una variación entre monedas puede modificar el coste efectivo de adquisición, los ingresos obtenidos durante la inversión e incluso el capital recuperado al vender. Por eso, para un comprador internacional, analizar la divisa forma parte de calcular la rentabilidad real de una operación y no debería dejarse para después de elegir el inmueble.
El tipo de cambio empieza a influir antes de comprar
El efecto de la divisa aparece desde el momento en que el inversor decide trasladar capital a otro mercado. Una propiedad puede mantener exactamente el mismo precio en moneda local y, sin embargo, resultar más cara o más barata para un comprador extranjero debido únicamente a la evolución del tipo de cambio.
Esta cuestión cobra especial importancia cuando existen pagos escalonados, como sucede en determinadas promociones de obra nueva o proyectos sobre plano. Si entre un desembolso y otro cambia significativamente la relación entre ambas monedas, también puede variar el coste final soportado por el inversor.
Por ello, el presupuesto de una inversión internacional debería contemplar cierto margen ante posibles fluctuaciones y no basarse exclusivamente en la conversión existente el día en que se estudia la oportunidad.
La divisa también afecta a los ingresos y a la salida
El riesgo cambiario no desaparece una vez realizada la compra. Si una propiedad genera alquileres en una moneda y el propietario utiliza o repatria esos ingresos en otra, su valor efectivo dependerá también del tipo de cambio vigente en cada momento.
Lo mismo ocurre al vender.
Un inmueble puede haberse revalorizado en su mercado local y, aun así, ofrecer un resultado diferente cuando el capital obtenido se convierte nuevamente a la moneda de referencia del inversor. También puede suceder lo contrario: una evolución favorable de la divisa puede mejorar el resultado final.
Por eso es importante diferenciar entre la rentabilidad del activo inmobiliario y el resultado financiero que obtiene el inversor internacional. Son variables relacionadas, pero no necesariamente idénticas.
España y Dubái: invertir entre euros y dírhams
Para los clientes internacionales de Gesmar 2000, esta variable adquiere especial relevancia al analizar oportunidades en España y Dubái.
En España, las operaciones se realizan en euros. En Emiratos Árabes Unidos se utiliza el dírham (AED), cuya cotización mantiene una vinculación con el dólar estadounidense. Esto significa que un inversor cuya moneda de referencia sea el euro, la libra, una divisa latinoamericana u otra moneda debe considerar cómo esa relación puede afectar a sus movimientos de capital.
No se trata de intentar predecir qué hará una moneda en el futuro. El objetivo es incorporar el riesgo cambiario al análisis y valorar distintos escenarios antes de comprometer una cantidad importante de capital.
En Gesmar 2000 estudiamos cada operación dentro del contexto global del comprador, porque una misma propiedad puede representar escenarios diferentes para inversores con monedas de origen distintas.
Una inversión internacional debe analizarse en su conjunto
El tipo de cambio no debería determinar por sí solo si una propiedad es una buena o mala inversión. Debe estudiarse junto con la rentabilidad neta, la liquidez, el horizonte temporal, la fiscalidad, la demanda y la estrategia de salida.
Especialmente en operaciones internacionales, conocer estas variables antes de comprar permite tomar decisiones con una perspectiva mucho más completa y evitar que una oportunidad aparentemente atractiva se valore únicamente a partir de un porcentaje de rentabilidad.
En Gesmar 2000, acompañamos a compradores e inversores internacionales durante el proceso de inversión inmobiliaria en España y Dubái, analizando cada oportunidad de acuerdo con sus objetivos, procedencia del capital y estrategia patrimonial.
Si estás pensando en invertir fuera de tu país, contacta con Gesmar 2000. Te ayudaremos a estudiar la operación desde una perspectiva global para que puedas tomar una decisión fundamentada antes de mover tu capital.
